El Govern ha aprovat dos nous reials decrets llei en matèria d’habitatge que introdueixen canvis importants en els contractes de lloguer, les pròrrogues, les rendes i la protecció de les persones consumidores.
Reial decret llei 28/2026 dona més estabilitat en els contractes de lloguer
El Reial decret llei 28/2026 reforça la durada i l’estabilitat dels contractes d’habitatge habitual.
Després dels primers cinc anys de contracte —set si el propietari és una persona jurídica—, es podran aplicar noves pròrrogues de cinc o set anys més, respectivament. El propietari haurà d’avisar amb sis mesos d’antelació si no vol renovar, mentre que la persona llogatera ho haurà de fer amb dos mesos.
A més, quan sigui el propietari qui decideixi no renovar, la persona llogatera podrà tenir dret a una indemnització equivalent a l’import més alt entre 12 mensualitats o una mensualitat per cada any de permanència a l’habitatge. Hi ha excepcions, per exemple si el propietari necessita recuperar l’habitatge per a ell mateix o els seus familiars, la persona llogatera disposa d’un altre habitatge o totes dues parts acorden un nou contracte.
Per evitar la indemnització, el nou contracte haurà de garantir novament una durada mínima de cinc o set anys i respectar els límits de renda aplicables.
També es reforça la protecció de les persones vulnerables, que podran sol·licitar una pròrroga extraordinària de fins a un any, obligatòria per al propietari quan sigui gran tenidor i es compleixin els requisits legals.
A les zones de mercat residencial tensionat es podran sol·licitar fins a tres anys addicionals de pròrroga, mitjançant anualitats successives.
Aquestes mesures també s’aplicaran als contractes ja existents quan els venciments es produeixin després de l’entrada en vigor del decret, prevista per al 15 de novembre de 2026.
Reial decret llei 29/2026 i la protecció en els lloguers temporals, les rendes i els desnonaments
El Reial decret llei 29/2026 introdueix mesures més àmplies sobre el mercat del lloguer.
Els lloguers temporals hauran de respondre a una causa real i acreditada, tenir una durada superior a 31 dies i, com a regla general, no superar els 12 mesos. Si no hi ha una veritable causa temporal, es podran considerar lloguers d’habitatge habitual.
En el lloguer per habitacions, la suma de les rendes no podrà superar la renda que correspondria al lloguer de l’habitatge complet. A les zones tensionades s’aplicaran, a més, els límits legals de renda.
El decret també amplia determinades mesures de protecció davant dels desnonaments de persones vulnerables sense alternativa habitacional, que es podran mantenir fins al 31 de desembre de 2030.
Així mateix, determinades persones llogateres podran sol·licitar una pròrroga extraordinària de fins a dos anys.
Fins al 31 de desembre de 2027, si la renda ja supera el màxim corresponent segons el sistema d’índexs, no es podrà incrementar. En la resta de casos afectats, i si no hi ha un nou acord, la pujada tindrà un màxim del 2 %.
La norma reforça igualment altres drets de les persones llogateres: no se’ls podran repercutir determinades despeses de gestió immobiliària i impostos associats a l’habitatge, augmenten les garanties sobre reparacions i conservació i es reforça el dret d’adquisició preferent.
A més, fins al 2030 es limiten determinades adquisicions d’habitatge per part de grans tenidors i determinades entitats, i alguns contractes anteriors a la Llei d’habitatge es podran acollir a les pròrrogues previstes a la LAU.
Aquest decret entra en vigor el 8 d’octubre de 2026.
Més mesures per facilitar l’accés a l’habitatge
El Reial decret llei 29/2026 crea el mecanisme TU CASA, gestionat per l’Institut de Crèdit Oficial (ICO), per complementar el finançament privat destinat a adquirir el primer habitatge habitual. Preveu préstecs amb un interès del 0 % i sense comissions, per un import màxim equivalent al menor d’aquests dos imports: el 20 % del valor de l’habitatge o 50.000 euros. L’accés al finançament quedarà subjecte als requisits i al procediment que es concretin en el desplegament del programa.
També es crea un Fons d’Habitatge d’Impacte Social de 400 milions d’euros, es reforça CASA 47 i s’amplia la informació que haurà d’aparèixer als anuncis de lloguer.
Què cal tenir en compte a Catalunya?
A Catalunya hi ha 271 municipis declarats zones de mercat residencial tensionat. Per això, abans de signar un contracte o acceptar una modificació de la renda, és important comprovar si l’habitatge es troba en un d’aquests municipis i quins límits li corresponen. La Generalitat facilita la consulta del llistat de municipis i de la limitació del preu del lloguer. Cal distingir entre el preu d’un nou contracte i l’actualització anual de la renda d’un contracte vigent, perquè no són el mateix supòsit.
Per saber quina pròrroga es pot demanar, cal revisar la data del contracte, el venciment i les comunicacions rebudes del propietari. El nou règim preveu disposicions transitòries: les notificacions de no renovació efectuades vàlidament abans de la publicació del Reial decret llei 28/2026 conserven la seva eficàcia i no generen la nova indemnització. També hi ha particularitats per als contractes pròxims al venciment.
Des d’AICEC-ADICAE insistim en la necessitat de revisar els contractes, conservar els anuncis i els justificants de pagament i demanar informació clara sobre qualsevol despesa que s’exigeixi. La nostra denúncia dels abusos en la intermediació immobiliària posa de manifest la importància de no normalitzar cobraments indeguts o serveis imposats.
Les noves garanties han d’anar acompanyades d’un control efectiu del seu compliment i d’alternatives per a les persones que no poden accedir a un habitatge assequible. Com hem defensat en reclamar canvis en la política d’habitatge, la protecció de les persones llogateres ha de traduir-se en respostes concretes.
Catalunya ja disposa dels Préstecs Emancipació per facilitar la compra del primer habitatge
A Catalunya, des del juny de 2025, ja està en marxa un programa propi amb una finalitat similar: els Préstecs Emancipació de l’Institut Català de Finances, impulsats conjuntament amb l’Agència de l’Habitatge de Catalunya. Actualment s’adrecen a persones d’entre 18 i 40 anys empadronades a Catalunya que compleixin els requisits del programa. Permeten finançar fins al 20 % del menor import entre el preu de compra i el valor de taxació del primer habitatge habitual, amb un màxim de 50.000 euros, sense interessos ni comissions.
El retorn del préstec s’ajorna fins que s’ha acabat de pagar la hipoteca principal, amb un període de carència màxim de 30 anys; després, es disposa de cinc anys per retornar-lo. Cal tenir present que l’habitatge adquirit queda qualificat permanentment com a habitatge amb protecció oficial de preu limitat. És un programa diferent de TU CASA i la concessió està subjecta al compliment dels requisits i a l’avaluació de solvència.
Un avenç que ha de tenir continuïtat
AICEC-ADICAE considera positives les mesures destinades a donar més estabilitat als contractes, limitar abusos i reforçar la protecció de les persones consumidores. No obstant això, la crisi de l’habitatge exigeix solucions estructurals que abordin els preus elevats, la manca d’habitatge assequible i les dificultats d’accés al finançament.
Si tens dubtes sobre el teu contracte, una pujada del lloguer o una comunicació de no renovació, contacta amb aicec@adicae.net o 933 425 044.